Ugrás a tartalomhoz Lépj a menübe
 


2017.09.09

A közös lakás használatának kérdései bontóper után

lakas--valas.jpgA házastársi közös lakás használatára, az azzal való rendelkezésre, végül a lakáshasználat rendezésére speciális szabályok kidolgozását az teszi szükségessé, hogy ez a lakás az, ami az esetek többségében a család számára az otthont jelenti, s mint ilyen, a családi élet, a gyermekek felnevelésének színtere.

Ezért a Javaslat a hatályos családjogi szabályozáson csak kisebb, az élethez közelebb álló, nagyrészt egyszerűsítést tartalmazó változtatásokat hajt végre (például a lakáshasználati jog ellenértékének bonyolult számítási módját mellőzi, megpróbál többfajta rendezési lehetőséget adni ahhoz, hogy az elvált házastársak ne kényszerüljenek együtt lakni a továbbiakban. Igyekszik arra ösztönözni a házastársakat, hogy a lakáshasználatot – ha lehetséges – a közös vagyon megosztásával együtt rendezzék). További változtatások szükségesek a lakásbérlet jogi szabályozásában is a családvédelmi érdek hatékonyabb érvényesítése érdekében.

A lakáshasználat rendezésével kapcsolatban a rugalmasabb, végrehajtható szabályozásokat iktat be a 3:80. § (3) bekezdése, 3:81. § (3) bekezdésének a) pontja, 3:82. § (2) bekezdése, 3:84. § (3) bekezdésének b) pontja és (4) bekezdése, a vagyonmegosztással való összefüggéseket pedig a 3:80. § (3) bekezdése, 3:84. § (1) és (3) bekezdése teremti meg.

3:76. § [A házastársi közös lakás]

A Csjt. 31/B-31/E. §-ai csak a házastársak egyikének vagy mindkettőjüknek tulajdonjoga vagy bérleti joga alapján használt lakás használatára vonatkozóan tartalmaznak rendelkezéseket. A bírói gyakorlat a rendezés lehetőségét kiterjesztette valamennyi, a házastárs(ak) által önálló jogcímen (például haszonélvezeti, haszonbérleti joga alapján) használt lakásra (PK 299. állásfoglalás indokolása). Ahhoz, hogy házastársi közös lakásról beszélhessünk, három feltételnek kell együttesen fennállnia: 1) a házasságnak [a 3:36. § (1) bekezdésében foglalt esetben ideértve az érvénytelen házasságot is], 2) az együttlakásnak egy olyan (önálló) lakásban, amelynek használatára 3) a házastársak egyikének vagy mindkettőjüknek tulajdonjoga, haszonélvezeti (használati) joga vagy bérleti joga alapján kerül sor.  A “közös” és a “kizárólagos” jogcím a külső jogviszonyra vonatkozó megjelölés, a házastársnak a házassági kötelékből eredően joga van a másik házastárs kizárólagos jogcíme alapján lakott közös lakás használatára az életközösség megszűnése után is, a használat rendezéséig [3:77. § (2) bekezdés, 80. § (1) bekezdés].

A Csjt. 31/B. § (2) bekezdésével egyező szabályozást tartalmaz a (2) bekezdés első mondata a házastársak kiskorú gyermekének lakáshasználati jogáról, ami összefügg a Szülői Felügyelet Cím 155. § (2) bekezdésében foglalt azon rendelkezéssel, amely a kiskorú gyermek gondozásának, nevelésének körében a lakáshasználat biztosítását is a szülő(k) kötelezettségévé teszi. A lakáshasználat rendezésére vonatkozó szabályok alkalmazása szempontjából – a bírói gyakorlattal egyezően (BH 1992/12. sz. 764., CDT 206.) – lakáshasználatra jogosult a lakásra kizárólagos jogcímmel rendelkező házastárs gyermeke is. Hangsúlyozni kell, hogy a gyermek lakáshasználati jogát önmagában a nagykorúság elérése nem szünteti meg, hiszen tipikus esetben a szülők ezt követően is kötelesek gondoskodni továbbtanuló nagykorú gyermekük tartásáról, amelynek elsődleges módja a saját háztartásukban történő ellátás (lásd 3:217. §, 3:220. §). Ha a gyermek nem tanul tovább, akkor sem szűnik meg automatikusan a használati joga, mindaddig, amíg azt tőle a szülők meg nem vonják.

3:77. § [A közös lakással való rendelkezés korlátai]

A házastársak közös jogcíme alapján használt lakással való rendelkezésre az életközösség fennállása alatt, továbbá annak megszűnésétől a lakáshasználat – megállapodással vagy bírói döntéssel való – rendezéséig lényegében a 3:50. §-ban előírt korlátozások érvényesülnek, vagyis a lakással a házastársak csak együttesen vagy a másik hozzájárulásával rendelkezhetnek, a hozzájárulást vélelmezni nem lehet. A “rendelkezés” természetesen nem teljesen a vagyonjogi szabályokban foglalt tartalmat jelenti, ami a tulajdonos rendelkezési jogosítványait foglalja magában, hanem a házastársak jogcíméhez igazodik (például a bérlő nem idegenítheti el vagy terhelheti meg a lakást, de elcserélheti, albérletbe adhatja, más személyt befogadhat, tartási szerződést köthet a lakásra stb.). Valamennyi ilyen, a lakás használatát érintő jogcselekményre vonatkozik az (1) bekezdésben foglalt korlátozás.

A házasság felbontása önmagában nem szünteti meg annak a házastársnak a használati jogát, aki a lakást a másik házastárs jogcíme folytán használja, ehhez vagy a felek ilyen tartalmú szerződése, vagy a bíróság döntése szükséges (PK 299. állásfoglalás, BH 1992/10. sz. 634., CDT. 229.). Szerződés alatt nem csupán a 3:78. §-ban foglalt alakiságokkal megkötött, a használatot még a házasságkötéskor vagy azt követően, az életközösség fennállása alatt “előre” rendező szerződés értendő, hanem a házastársaknak az életközösség megszűnése utáni, alakszerűséghez nem kötött bármilyen megállapodása (például az egyik házastárs önkéntes, visszatérés szándéka nélküli elköltözésében kifejezésre jutó ráutaló magatartása mint a szerződési akarat kinyilvánítása is szóba jöhet).

A (3) bekezdés a fent említett időszakban annak a házastársnak a rendelkezési jogát is korlátozza, akinek a házastársak közül kizárólagos jogcíme van a házastársi közös lakás használatára. Ez a szabály már nem minden, a használatot érintő egyoldalú rendelkezést tilt, hanem csak azokat, amelyek a másik házastársnak vagy a bennlakó kiskorú gyermeknek a lakáshasználatát hátrányosan érintenék. A házastárs kizárólagos jogának ilyen tartalmú korlátozása ismert számos jogrendszerben és a nemzetközi dokumentumokban is [Lásd ET Min. Biz. (8 1) 15 Ajánlás 1. és 5. Alapelv].

3:79. § [A gyermek lakáshasználati jogának figyelembevétele]

A kiskorú gyermek lakáshasználati jogának védelme érdekében egyrészt felhívja a szülők figyelmét annak lehetőségére, hogy az életközösség megszűnése esetére a gyermekek további lakhatásának biztosítását – ami minden körülmények között kötelességük – a szülői felügyelet rendezésének módjához igazitva, maguk határozhatják meg, másrészt kimondja, hogy – eltérő rendelkezésük hiányában – a szerződés az annak megkötése után született gyermekükre is kiterjed. Ha a szerződés a kiskorú gyermek lakáshasználati jogával kapcsolatosan rendelkezést nem tartalmaz, vagy olyan rendelkezést tartalmaz, ami a lakáshasználat rendezésekor a kiskorú gyermek megfelelő lakáshoz fűződő jogát súlyosan sérti, a bíróság a gyermek érdekében a közös lakás használatát a szerződésben foglaltaktól eltérően rendezheti. Ez a szabály – a felek szerződési szabadságának erősítése céljából – szűkítést jelent a Csjt. 31/A. § (2) bekezdésében foglaltakhoz képest, amely az eltérést a kiskorú gyermek érdekében a “súlyos sérelem” megszorítás nélkül lehetővé teszi.

3:80. § [A használat rendezése az életközösség megszűnése után]

Ha a felek között sem a 3:78-79. §-okban szabályozott szerződés, sem az életközösség megszűnését követően – kötelező alakiság nélkül – létrejött egyéb megállapodás nincs a házastársi közös lakás használatáról, annak rendezését bármelyik házastárs a bíróságtól kérheti. A Csjt. 31/B. § (1) bekezdése ezt csak a házasság felbontása esetén teszi lehetővé, a Javaslat – a gyakorlat igényeit és a kodifikációs tanulmány (Benkő Csilla: A házastársi és az élettársi lakáshasználat családjogi és polgári jogi kérdései, Kézirat, Budapest 2000. 24. oldal) álláspontját követve – ezt az életközösség megszűnésének esetére is kiterjeszti.

A lakáshasználat rendezésének a vagyonmegosztással való összefüggését és a felek közötti valamennyi vitás kérdésnek lehetőleg egy perben való rendezését, a későbbi elszámolási viták megakadályozását szolgálja a (3) bekezdésben rögzített szabály, amely szerint a lakáson fennálló közös tulajdon megszüntetésére irányuló kereseti kérelem esetén a bíróságnak a házastársi közös lakás használatát a közös tulajdon megszüntetésével együtt kell rendeznie. Ez szakítás azzal a bírói gyakorlattal, amely szinte feltétel nélkül mindig a lakáshasználat rendezésének tulajdonít elsőbbséget a közös tulajdon megszüntetésével szemben, azzal az indokkal, hogy ettől függően határozható meg, ki tekinthető “bennlakó tulajdonostársnak” (BH 1982/13. sz. 483., CDT. 161., BH 1992/11. sz. 692.).

A Javaslat – nem vitatva, hogy a rendezésnek továbbra is fontos szempontja a bennlakók, különösen a bennlakó kiskorú gyermek védelme – a felek körülményeinek szélesebb körű mérlegelését teszi lehetővé a bíróság részére, amikor a két kereseti kérelemről együttes döntést ír elő. Ha viszont a közös tulajdon megszüntetése iránti kereset elutasításra kerül, ami nem gyakran fordul elő, a bíróság a lakáshasználatról a 3:81-82. §-ai szerint határoz.

3:81. § [A közös jogcímen lakott lakás használatának megosztása és a megosztás mellőzése]

Közös jogcímen használt lakás esetén a főszabály változatlanul a lakás használatának megosztása, amit a bíróság a jelenleginél rugalmasabb feltételekkel rendelhet cl vagy mellőzhet. Az elrendelésre akkor van lehetőség, ha arra a lakás adottságai alapján mód nyílik [azt, hogy ez a feltétel mikor valósul meg, a Javaslat - szemben a Csjt. 31/B. § (4) bekezdésben foglalt felsorolással - nem részletezi], és azt szubjektív ok [lásd (4) bekezdés] nem zárja ki. A megosztás elrendelésének irányába “húzó” szabály, hogy a használat megosztására akkor is sor kerülhet, ha a lakás kisebb átalakítással a megosztásra alkalmassá tehető, feltéve, hogy az átalakítás jogi (például bérbeadói és hatósági engedély) és műszaki előfeltételei (melyet szakértői vizsgálatok bizonyíthatnak) igazoltak. A költségeket annak a házastársnak kell előlegeznie, aki a megosztásnak ezt a módját kéri, azok viseléséről pedig – vita esetén a bíróság dönt, a felek körülményeit és az átalakításhoz fűződő érdekét mérlegelve. Mindezek lényegében a bírói gyakorlatban kialakult megoldások normává emelését jelentik (BH 1979/7. sz. 268., CDT 214., BH 1992/6. sz. 399., CDT 213., PJD VIII. 193.).

A (2) bekezdés rögzíti, hogy a használat megosztása nem jelent teljes elkülönülést a lakáson belül, az nem azonos az ingatlan természetbeni megosztásával, mint a közös tulajdon megszüntetésének egyik módjával, hanem a társbérlethez hasonló helyzetet teremt a házastársak között, akik a lakásnak egyes, a bíróság által meghatározott lakószobáit és helyiségeit kizárólagosan, más helyiségeit közösen jogosultak használni [1993. évi LXXVIII. törvény - Lt. 5. § (1) bekezdés]. A lakáshasználat megosztása a házastársaknak a lakással rendelkezni jogosult harmadik személlyel (például a bérbeadóval) szemben fennálló jogait és kötelezettségeit nem érinti, így továbbra is egyetemlegesen terhelik őket mint bérlőtársakat a lakással kapcsolatos tartozások.

A (3) bekezdés értelmében a használat megosztásának a jelenleginél szélesebb körű mellőzésére van lehetőség akkor, ha a házastársak vagy egyikük több lakással rendelkezik, vagy valamelyikük a lakásból elköltözött. A kodifikációs tanulmány is felveti és az ügyvédi szerződéskötési gyakorlatban is általános az a megoldás, hogy ilyen esetekben a házastársi közös lakás használatának megosztása, az elvált házastársaknak kvázi “együttélésre kötelezése” mellőzhető, ami családvédelmi szempontból is kívánatosabb, mint a társbérletszerű további együttlakás.

A Javaslat a bíróság számára – a felek körülményeinek mérlegelésével – akkor teszi lehetővé az egyébként arra alkalmas lakás osztott használatának mellőzését, ha a házastársaknak vagy egyiküknek ugyanabban a helységben más beköltözhető, vagy az azzal rendelkezni jogosult házastárs egyoldalú nyilatkozatával (albérlet felmondása, szívességi lakáshasználat megvonása) beköltözhetővé tehető lakása van. (Ez az utóbbi fordulat megakadályozza a rendelkezni jogosult házastársat abban, hogy üresen álló lakását a házastársi közös lakás használatának rendezése iránti per befejezéséig, rosszhiszeműen lakottá tegye). 

A (3) bekezdés b) pontja lényegében a jelenlegi “elhagyás” szabályainak (Csjt. 31/D. §) a kiterjesztését jelenti a házastársak által bármilyen közös jogcímen használt lakásra. Ennek tehát a Javaslat szerint nemcsak bérlakás, hanem a házastársak közös tulajdonában álló lakás esetén is helye van, természetesen azzal, hogy a kiköltözésre kötelezett házastárs tulajdonjoga nem szűnik meg, hanem csak a használati joga, ami lehetőséget ad a későbbiekben, a körülmények megváltozása esetén a használat rendezésére (Az egyik tulajdonostársnak a lakóingatlan kizárólagos használatára történő feljogosítása – kivételes esetekben – a PK 8. számú állásfoglalás alapján is lehetséges). A társtulajdonos házastárs ilyenkor kérheti a 80. § (3) bekezdése alapján a közös tulajdon megszüntetésével a jogvita végleges rendezését. A visszatérés szándéka nélküli elköltözés alapján nem mellőzheti a használat megosztását a bíróság, ha a kiskorú gyermek lakáshasználatát máshol megfelelően nem látja biztosítottnak. Az osztott használat mellőzésére kerülhet sor a 82. § (2) bekezdése szerinti esetben is (cserelakás felajánlása).

Míg a (3) bekezdésben foglaltak mérlegelésen alapuló lehetőséget biztosítanak a bíróságnak a lakáshasználat megosztásának mellőzésére, a (4) bekezdésben rögzített feltételek fennállása esetén a bíróság nem rendelheti el az osztott használatot. Erre az egyik házastársnak az olyan felróható magatartása adhat okot, amely miatt a közös használat a másik házastárs vagy a kiskorú gyermek érdekeinek súlyos sérelmével járna [a Csjt. 31/B. § (4) bekezdéséhez képest csak a magatartás felróhatóságának kiemelése jelent változást]. Fontos megjegyezni, hogy a gyakorlat szerint e jogkövetkezmény alkalmazása esetén mindkét házastárs magatartását értékelni kell (BH 1994/11. sz. 600., CDT. 224.).

3:82. § [Az egyik házastárs használati jogának megszüntetése]

Ha a házastársak közös jogcíme alapján használt lakás megosztására nem kerül sor, mert a lakás az adottságainál fogva a megosztásra nem alkalmas és arra alkalmassá sem tehető, vagy az osztott használat elrendelésére a bíróság – a törvényben meghatározott okokból – nem lát alapot, illetőleg azt mellőznie kell, a bíróság az egyik házastársnak a lakás használatára vonatkozó jogát megszünteti és őt – a korábbi, önkéntes, visszatérés szándéka nélküli elköltözés esetét kivéve – a lakás elhagyására kötelezi. Hogy “a lakás használatára vonatkozó jog” megszüntetése mit jelent, az attól a jogcímtől függ, amelynek alapján a házastársak használják a lakást: például bérlőtársi jogviszony esetén a távozó házastárs bérlőtársi jogának a megszüntetését, közös tulajdon és haszonélvezeti jog esetén a használat részjogosítványának megszüntetését stb. Az, hogy melyik házastárs használati joga kerül megszüntetésre, az osztott használat mellőzésének az okától függ: például melyikük tanúsított felróható magatartást, melyiküknek van ugyanabban a helységben beköltözhető lakása, kinél van a kiskorú gyermek elhelyezve stb. A lakás elhagyására kötelezett házastárs – a megszüntetés okától függetlenül – elhelyezésre sem a másik házastárssal, sem mással szemben nem tarthat igényt.

A Csjt. 31/B. § (6) bekezdése szerint a bérlőtársi jogviszony akkor is megszüntethető, ha a közös lakást két másik lakásra el lehet cserélni, és a lakáscsere folytán mindkét házastárs megfelelő lakáshoz jut. Ez a rendelkezés azonban a gyakorlatban csak nagyon ritkán tud érvényesülni, mivel elenyésző számban találni két olyan cserepartnert, aki a házastársak pereskedésének befejezéséig várna a csereszerződések megkötésével. Jogirodalmi nézet szerint a lakáscsere akkor is elrendelhető, ha csak egy – az egyik házastárs számára megfelelő – lakás áll rendelkezésre (Rakvács József: Kézikönyv az új lakástörvény, helyiségbérleti jogviszony magyarázatához” HVG-ORAC, Budapest, 1999., 137. oldal).

3:83. § [Az egyik házastárs kizárólagos jogcíme alapján lakott lakás használatának rendezése]

A (2) bekezdés szerint a bíróság az adottságainál fogva arra alkalmas lakás osztott használatát rendelheti el egyrészt a lakáshasználatra jogosult kiskorú gyermek érdekében, ha a gyermek vagy több gyermek esetén legalább egyikük feletti szülői felügyeleti jog gyakorlását a másik házastársnak biztosította [ez a rendelkezés lényegében megfelel a Csjt. 31/B. § (3) bekezdés második fordulatának], de lakáshasználatra jogosult kiskorú gyermek hiányában is akkor, ha a lakás elhagyása a másik házastársra nézve – a házasság időtartama valamint e házastárs körülményei alapján – súlyosan méltánytalan lenne.

A (3) bekezdés kivételesen indokolt esetben azt is lehetővé teszi, hogy a bíróság a lakás kizárólagos használatára a másik házastársat jogosítsa fel, ha a lakáshasználatra jogosult kiskorú gyermek feletti szülői felügyeleti jog gyakorlása őt illeti meg és a kiskorú gyermek lakhatása másként nem biztosítható (például a lakás nem osztható meg, elköltözni nem tudnak). Az Alkotmánybíróság a tulajdonjognak családvédelmi alapon, a gyermek érdekében történő korlátozását a 2299/B/1991. sz. határozatában (ABH 1992. 570. oldal) nem tartotta alkotmányellenesnek, azt támogatja az ET Min. Biz. (81) 15 Ajánlás 3. Alapelve is, és az nem ismeretien a külföldi jogokban sem.

A gyermek érdekén túlmenően más okot a Javaslat nem ismer el a lakással jogcímmel rendelkező házastársnak a használati jogtól történő megfosztásához, így még az e házastárs által a másik házastárssal szemben tanúsított súlyosan felróható (durva, tettleges) magatartást sem.

Nincs lehetőség a lakásra kizárólagos bérleti joggal rendelkező házastárs lakáshasználati jogának – akárcsak átmeneti – megszüntetésére, mert ez lényegében a bérleti jogviszony alanyában jelentene harmadik személyre (a bérbeadóra) kiható olyan változást, amelynek családvédelmi érdek alapján sem lehet helye, és amely súlyos problémákat okozna a bérleti jogviszonnyal kapcsolatos jogok gyakorlását és kötelezettségek teljesítését illetően is (Ilyen döntés meghozatalát a hatályos jog alapján is csak bérbeadói hozzájárulás esetén engedi meg a Legfelsőbb Bíróság PK 298. sz. állásfoglalása; igaz, a hozzájárulás megtagadása esetén lehetőséget lát tűrésre kötelezésre).

A bírói gyakorlatban vitás, hogy az a házastárs, akit a másik házastárs lakásának használatára a bíróság feljogosított, milyen jogokkal és kötelezettségekkel rendelkezik. A PK 279. állásfoglalás szerint a nem tulajdonos házastársnak a lakás használatára való feljogosítása esetén a lakásbérlet szabályai csak kisegítő jelleggel, annyiban alkalmazhatók, amennyiben azt a jogviszony sajátos természete nem zárja ki (I. pont, CDT 197.). Van olyan jogirodalmi nézet, amely szerint a házastársnak az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető (dologi hatályú) használati jogot kellene biztosítani (Szepesházi Péter: A házastárs lakáshasználati jogának ingatlan-nyilvántartási bejegyezhetőségéről – Családi Jog) A Javaslat ezzel szemben egyértelműen kimondja, hogy a használatra feljogosított házastársat a bérlő jogállása illeti meg, azzal a különbséggel, hogy lakáshasználati joga ún. rendes (nem a felróható magatartásán alapuló) felmondással – nem állami és nem önkormányzati lakás esetén is – csak megfelelő cserelakás felajánlása esetén szüntethető meg. Egyébként ugyanis a hatályos Lt. 26. § (5) bekezdése értelmében bérleti jogviszonya a “bérbeadó” másik házastárs részéről – három hónapos határidővel – e nélkül is felmondható lenne. Annak természetesen nincs akadálya, hogy a házastárs és a bérbeadó (a tulajdonos, haszonélvező házastárs) az Lt. 27. § (1) bekezdése szerint a cserelakás felajánlása helyett pénzbeli térítés fizetésében állapodjanak meg.

Előfordulhat, hogy azok a körülmények, amelyekre tekintettel a bíróság az osztott használatot elrendelte, vagy a másik házastársnak a lakás kizárólagos használatát biztosította, előre láthatóan csak meghatározott ideig vagy feltétel bekövetkezéséig állnak fenn (például a gyermek nagykorúságáig, a másik házastárs lakás helyzetének megoldásáig), vagy elvárható a másik házastárstól, hogy lakhatását meghatározott időn belül más módon, saját erejéből oldja meg. Ilyen esetekről rendelkezik a (4) bekezdés, amely lehetővé teszi, hogy a bíróság a (2)-(3) bekezdés szerinti osztott, illetőleg kizárólagos lakáshasználatot csak az ehhez szükséges átmeneti időre biztosítsa.

A teljes tanulmány ide kattintva elolvasható.

ptk2013.hu